Wenn’s draußen g’friert, zahlen viele Haushalte beim Heizen still die mit, die’s kalt lassen

Wenn’s diesen Winter in Europas Wohnblöcken kalt wird, läuft ein leiser Energie-Zerrkampf ab: Gut beheizte Wohnungen verlieren Wärme durch gemeinsame Wände an kühle, halb leer stehende Nachbarwohnungen. Das Ergebnis sind höhere Rechnungen für jene, die heizen – und Ärger, der schwer zu beweisen und rechtlich noch schwerer durchzusetzen ist.

Warum die kalte Nachbarwohnung auf deine Kosten wärmer wird

Heizen hält sich nicht an Eigentumsgrenzen. In Mehrparteienhäusern sind Wohnungen über Wände, Decken, Böden und gemeinsame Leitungen thermisch miteinander verbunden. Ist eine Wohnung warm und die daneben kalt, erledigt die Physik den Rest.

Wärme fließt von der wärmeren in die kältere Wohnung, bis der Temperaturunterschied kleiner wird – und du zahlst die Energie, die entweicht.

Energie-Fachleute nennen das Transmissionwärmeverlust. Immer wenn zwischen zwei Seiten einer Wand ein Temperaturunterschied besteht, wandert Wärme zur kälteren Seite. Innenwände in älteren europäischen Gebäuden sind oft kaum gedämmt – teils sind es schlicht Ziegel- oder Betontrennwände, die Wärme sehr gut leiten.

Wenn dein Wohnzimmer 20 °C hat und die Nachbarwohnung bei 15 °C liegt, heizt du über die Trennwand faktisch einen Teil von deren Wohnraum mit. Über Wochen und Monate erhöht diese dauernde Wärmeübertragung deinen Verbrauch – besonders dann, wenn im Haus individuell gemessen und nach Verbrauch abgerechnet wird.

Leer stehende Wohnungen als versteckte „Wärmesenken“

Am stärksten ist der Effekt, wenn eine Nachbarwohnung den Winter über komplett leer steht und nicht geheizt wird. Wände, Decken und Böden kühlen dann auf nahezu Außentemperatur ab – die ganze Wohnungshülle wird zu einem kalten Speicher. Jede angrenzende beheizte Wohnung steht dadurch dauerhaft in thermischem Kontakt mit einer „gekühlten Box“.

Das bedeutet:

• Mehr Wärmeverlust über gemeinsame Wände und Decken
• Kältere Oberflächentemperaturen in der eigenen Wohnung, Räume fühlen sich zugig an
• Heizkörper laufen länger, um dieselbe Thermostat-Einstellung zu halten
• Spürbar höhere Heizkosten im Vergleich zu Wintern, in denen die Nachbarwohnung bewohnt war

In Häusern mit dünnen Wänden oder älteren Fenstern berichten Bewohner:innen oft, dass ein früher gemütlicher Raum plötzlich auf einer Seite kalt wirkt – meist dort, wo eine leere oder unbeheizte Einheit anschließt. Selbst wenn die Lufttemperatur „passt“, zieht die kalte Wand Wärme aus dem Körper und erzeugt ein dauerhaftes Kältegefühl.

Warum dich das Gesetz nicht vor „kalten Nachbarn“ schützt

Viele Mieter:innen nehmen an, dass sie bei höheren Kosten wegen einer leer stehenden Nachbarwohnung eine Mietminderung verlangen können. Gerichte sehen das meist anders. Eine richtungsweisende Entscheidung eines deutschen Amtsgerichts in Frankfurt (Oder) hielt fest, dass Mieter:innen kein Recht haben zu verlangen, dass Nachbarwohnungen bewohnt oder beheizt werden.

Leer stehende oder zu wenig beheizte Nachbarwohnungen gelten als normales Lebensrisiko – nicht als Mangel der eigenen Wohnung.

Rechtlich schuldet der Vermieter dir eine Wohnung, die sich mit einer funktionierenden Anlage auf eine angemessene Temperatur heizen lässt. Dass dein Verbrauch steigt, weil die Wohnung oben leer steht, ändert daran nichts. Solange die Heizung funktioniert und Soll-Temperaturen erreichbar sind, sehen Gerichte selten eine Grundlage für eine Mietzinsreduktion.

Für Mieter:innen ist das frustrierend: Die Rechnung steigt, aber formelle Möglichkeiten sind begrenzt. Dennoch gibt es Schutzmechanismen in der Art, wie Heizkosten im Haus verteilt werden.

Wer zahlt, wenn die leere Wohnung tatsächlich Wärme verbraucht?

Auch eine „leere“ oder selten beheizte Wohnung kann Verbrauch registrieren. Grundwärme kann über Steigleitungen kommen, Restwärme aus zentralen Systemen oder kurze Heizphasen zur Schadensvermeidung. Regulatoren etwa in Deutschland haben klargestellt, dass dieser Verbrauch nicht still auf die Nachbarwohnungen abgewälzt werden darf.

In der Praxis werden Heizkosten oft in zwei Teile aufgeteilt: Fixe Grundkosten und variable, verbrauchsabhängige Kosten, gemessen über Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler. Vereinfacht:

Kostenart	Übliche Verteilung
Grundanteil	Auf alle Einheiten verteilt, auch auf leer stehende, oft nach Fläche
Verbrauchsanteil	Nach tatsächlich gemessenem Verbrauch je Wohnung

Gerichte haben entschieden, dass Vermieter die Geräte in leer stehenden Wohnungen ebenfalls ablesen müssen und diesen Verbrauch dann selbst tragen. Sie dürfen ihn nicht einfach auf die bewohnten Einheiten aufteilen. Die Logik dahinter: Wenn aus einer Einheit keine Mieteinnahmen kommen, bleibt ihr gemessener Verbrauch in der Verantwortung des Vermieters.

Mieter:innen haben trotzdem Heizpflichten

Am anderen Ende stehen Mieter:innen, die kaum heizen. Viele denken: „Ich zieh halt einen Pullover an und spar mir Geld.“ Das ist grundsätzlich ihr Recht – bis zu einem gewissen Punkt.

Mietervereinigungen und Vermieterverbände sind sich meist einig, dass Bewohner:innen eine Sorgfaltspflicht für die Mietwohnung haben. Das heißt: Sie dürfen die Wohnung nicht so kalt oder feucht werden lassen, dass die Bausubstanz Schaden nimmt.

Lässt man eine Wohnung bis knapp ans Gefrieren auskühlen, drohen Rohrbrüche, Schimmel und verzogene Böden – und damit Haftung für den/die Mieter:in.

Die meisten Empfehlungen raten zu einer Mindesttemperatur, besonders in Räumen mit Wasserleitungen oder Außenwänden. Diese Untergrenze liegt oft um 16 °C, wobei lokale Vorgaben und Gebäudebedingungen variieren. Für ein Wochenende wegfahren und runterdrehen ist normalerweise unproblematisch. Für Wochen mitten im Winter komplett abdrehen ist riskant.

Wo Verantwortung der Mieter:innen beginnt – und endet

In der Praxis entstehen Konflikte, wenn extreme Sparsamkeit einer Partei auf den Komfort der anderen trifft. Eine Wohnung, die nie geheizt wird:

• Erhöht den Wärmeverlust aus angrenzenden, wärmeren Wohnungen
• Steigert das Risiko von Feuchteproblemen und Schimmel in gemeinsamen Bauteilen
• Kann die Sorgfaltspflicht verletzen, wenn es zu Bauschäden kommt

Vermieter können einschreiten, wenn sie nachweisen können, dass das Verhalten das Gebäude gefährdet. Reines Energiesparen reicht dafür meist nicht. Die Grenze ist dort, wo es konkrete Hinweise auf Schaden oder ernstes Risiko gibt – etwa eingefrorene Leitungen in einem Bad, das an die Küche der Nachbarwohnung grenzt.

Strategien, um ungewolltes „Mitheizen“ zu begrenzen

Du kannst nicht steuern, wie Nachbar:innen wohnen – aber du kannst den Effekt ihrer Entscheidungen abmildern.

Praktische Maßnahmen in der eigenen Wohnung

Einige Schritte kosten wenig und bringen entlang kalter Innenwände spürbar etwas:

• Bücherregale oder Kleiderschränke an besonders kalten Innenwänden aufstellen, um eine zusätzliche Schicht zur kühlen Oberfläche zu schaffen.
• Dicke Vorhänge oder Thermorollos bei Fenstern nutzen, die an ungeheizte Stiegenhäuser oder Balkone grenzen.
• Fugen bei Sockelleisten und Fensterrahmen abdichten, um Zugluft zu reduzieren, die das Kältegefühl verstärkt.
• Heizkörper nicht direkt hinter großen Möbeln „verbauen“ – das staut Wärme und lässt die Anlage härter arbeiten.

Diese Maßnahmen stoppen die Wärmeabwanderung in die Nachbarwohnung nicht, erhöhen aber den Komfort und reduzieren, wie oft man den Thermostat „noch ein bisserl höher“ drehen möchte.

Verbesserungen im ganzen Haus und Gespräche mit dem Vermieter

Für größere Effekte braucht’s Maßnahmen am Gebäude: Außendämmung, bessere Fenster oder Dämmung an Stiegenhaus-Trennwänden reduzieren den generellen Wärmeverlust. Bei manchen Sanierungen werden auch Innenwände zwischen Wohnungen verbessert – besonders dort, wo sowohl Lärm als auch Wärme „durchgehen“.

Mieter:innen, die wegen langfristig leer stehender Einheiten stark erhöhte Heizkosten haben, können das Thema beim Vermieter oder der Hausverwaltung ansprechen. Es gibt zwar keinen automatischen Anspruch auf Ausgleich, aber sachliche Gespräche führen manchmal zu Maßnahmen wie Frostschutz-Heizen in Leerwohnungen oder zu teilweisen Anpassungen in der Kostenverteilung im rechtlichen Rahmen.

Schlüsselbegriffe, die das Problem verständlicher machen

Zwei technische Begriffe tauchen bei Nachbarschafts-Heizthemen häufig auf.

Transmissionwärmeverlust beschreibt Energie, die durch Bauteile wie Wände, Decken, Fenster und Böden entweicht. Je größer der Temperaturunterschied über eine Fläche und je schlechter die Dämmung, desto höher der Verlust.

Wärmebrücke meint Bereiche eines Gebäudes, an denen Wärme leichter entweicht – etwa Betonträger oder schlecht gedämmte Ecken. Wohnungen neben einer leer stehenden Einheit erleben solche Brücken oft entlang gemeinsamer tragender Bauteile, die warme und kalte Bereiche verbinden.

Wer diese Begriffe kennt, dem kommt „für den Nachbarn mitheizen“ nicht mehr mysteriös vor, sondern wie das, was es ist: einfache Physik – Physik, die man in Mehrparteienhäusern zwar managen, aber nie ganz vermeiden kann.

Was künftige Energiepolitik ändern könnte

Während Regierungen auf weniger Emissionen und fairere Energienutzung drängen, schauen Regulatoren genauer hin, wie Kosten in Mehrparteienhäusern verteilt werden. Digitale Wärmezähler, Verbrauchsfeedback in Echtzeit und bessere Dämmstandards gehören zu diesem Wandel.

Manche Energieökonom:innen fordern klarere Regeln zu Mindesttemperaturen in Mietwohnungen und dass Vermieter leer stehende Wohnungen auf einem schützenden Basisniveau temperieren. Das würde extreme Kältezonen reduzieren – und damit die Kaskade aus Mehrkosten und Schadensrisiken für Nachbar:innen.

Bis dahin bleibt in Häusern mit mehreren Parteien eine Grundwahrheit: Man teilt nicht nur Dach und Stiegenhaus mit den Nachbar:innen. Man teilt auch die Physik der Wärme – egal, ob sie ihre Heizkörper aufdrehen oder nicht.